Notwendiger Inhalt

Notwendiger Inhalt eines Mietvertrages über Geschäftsräume:

1. Bestimmung der Vertragsparteien

2. Bestimmung des Mietobjektes

  • Bestimmung der Räumlichkeiten resp. Liegenschaft
    • bei „ca.“-Angaben ist eine Marge von +/- 3% zu tolerieren
    • Tipp: Pläne schaffen Klarheit
  • Bestimmung des Zustandes
    • vgl. dazu unten „Bestimmung des vertragsgemässen Zustandes“
    • Rohbaumiete ist zulässig (» Mieterausbau)

3. Mietzins

  • muss bei Vertragsabschluss bestimmt werden (resp. bestimmbar sein)
  • zulässige Mietzinsgestaltung (vgl. unten)
  • besondere Vereinbarungen
    • Indexmiete (OR 269b)
      • Vereinbarung, dass der Mietzins regelmässig der Entwicklung des Landesindex der Konsumentenpreise angepasst wird
      • Mietvertrag für mindestens 5 Jahre durch Vermieter nicht kündbar
      • keine anderen Mietzinsanpassungen während der Indexierung möglich
      • Ausnahmen (wenn besonders vereinbart):
        • Mietzinsanpassungen infolge Mehrleistungen des Vermieters
        • Mietzinsanpassungen infolge Einführung neuer öffentlich-rechtlicher Abgaben und Preissteigerungen bei den Nebenkosten
    • Mietzinsanpassungen auf dem amtlichen Formular
  • gestaffelte Mietzinse (OR 269c)
    • Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht
    • Mietvertrag für mindestens 3 Jahre durch Vermieter nicht kündbar
    • nur eine Erhöhung jährlich
    • Erhöhungsbetrag muss in Franken angegeben werden
    • Kombination Indexmiete und gestaffelte Mietzinse ist unzulässig
  • Umsatzmiete
    • Vereinbarung, dass der Mietzins einer bestimmten Prozentzahl des Umsatzes entspricht
      • Umsatz ist zu definieren (z.B. sämtliche Einnahmen aus dem Geschäftsbetrieb des Mietobjektes abzüglich Mehrwertsteuer, Rabatte und Retouren)
      • Regelung, falls das Mietobjekt untervermietet wird
      • Festlegung Abrechnungspflicht und -frist seitens des Mieters
      • Festlegung Einsichtsrecht des Vermieters in die Bücher des Mieters (inkl. Geheimhaltungspflicht des Vermieters)
    • kann nicht nach den Kriterien von OR 269 ff. auf Missbräuchlichkeit überprüft werden
    • andere Erhöhungsgründe können nicht geltend gemacht werden
    • wird ein Mindestmietzins vereinbart, unterliegt dieser den gesetzlichen Mietzinsregeln

4. Nebenkosten

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