Zulässiger (dispositiver) Inhalt

Zulässiger (dispositiver) Inhalt eines Mietvertrages über Wohnräume:

Verwendungszweck

  • Zweck bestimmt die zulässige Nutzung
  • bestimmt den vertragsgemässen Zustand des Mietobjektes (wichtig falls Mängel geltend gemacht werden)

Mietdauer

  • Festlegung Mietbeginn
  • Festlegung ob befristetes (inkl. Dauer) oder unbefristetes Mietverhältnis
  • evtl. Festlegung Kündigungsfrist
  • evtl. Einräumung eines einseitigen Kündigungsrecht zu Gunsten des Mieters
  • evtl. Festlegung einer Option auf Verlängerung zu Gunsten des Mieters
    • Achtung: sog. unechte Optionen (d.h. wenn zukünftiger Mietzins nicht festgelegt resp. bestimmbar ist) sind nicht durchsetzbar

Sicherheitsleistung (vgl. OR 257e)

  • vgl. Mietzinsdepot / Mietzinskaution
  • vertragliche Vereinbarung nötig
  • unbeschränkte Höhe
  • in Form von Geld oder Wertpapieren
    • muss bei einer Bank auf den Namen des Mieters hinterlegt werden
    • Bank gibt diese nur mit Zustimmung beider Parteien, aufgrund eines rechtskräftigen Zahlungsbefehls / Urteils oder wenn der Vermieter innert einem Jahr seit Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch gegen diesen erhebt.
  • in Form einer Bankgarantie
    • abstraktes Zahlungsversprechen einer Bank, für den Fall, dass bestimmte Voraussetzungen eintreten (z.B. Aufforderung des Vermieters, dass ein bestimmter Betrag aus dem Mietverhältnis geschuldet ist)
    • Bank kann keine Einwendungen aus dem Grundgeschäft (z.B. dass Mietvertrag nicht gültig sei oder Mietzinse nicht geschuldet) erheben
    • Bank wird eine solche Garantie nur ausstellen, wenn sie vom Mieter genügend Sicherheiten hat
  • in Form einer Bürgschaft
    • akzessorische Verpflichtung des Bürgen, ebenfalls für die Hauptschuld einzustehen
    • Achtung: diverse Gesetzesvorschriften sind zu beachten!

Vormerkung des Mietvertrages im Grundbuch (OR 261b)

  • Voraussetzungen:
    • schriftliche Vereinbarung
    • Dauer der Vormerkung
      • bei befristeten Mietverträgen: entsprechend Befristung
      • bei unbefristeten Mietverträgen mit Mindestdauer: bis Ablauf Mindestdauer
      • bei unbefristeten Mietverträgen mit Mindestdauer und Option auf weitere Mindestdauer: bis Ablauf der letzten Mindestdauer
      • unbefristete Mietverträge ohne Mindestdauer: nicht eintragungsfähig
  • Folgen der Vormerkung:
    • (miet)vertragliche Rechte werden zu Realobligationen
    • bei Verkauf der Liegenschaft muss der neue Eigentümer dem Mieter gestatten, die Mietsache entsprechend dem Mietvertrag zu gebrauchen
    • der neue Eigentümer kann nicht nach OR 261 Abs. 2 lit. a (ausserordentlich) kündigen
  • Löschung erfolgt von Amtes wegen

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